Travaux non autorisés en copropriété : ce que vous risquez

Vous avez réalisé des travaux dans votre lot sans demander l’accord de l’assemblée générale ? Voici l’essentiel à savoir.

Tous les travaux ne nécessitent pas un vote

Dans votre logement, c’est-à-dire dans vos parties privatives, vous êtes en principe libre de faire les travaux que vous souhaitez : peinture, parquet, cuisine, salle de bains, cloisons non porteuses. Cette liberté connaît trois limites : vous ne devez pas toucher aux parties communes, ni modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, ni porter atteinte à sa solidité ou à sa destination.

Un vote de l’assemblée générale devient donc obligatoire dès que vos travaux concernent les parties communes (murs porteurs, gros œuvre, planchers, toiture, colonnes d’eau ou d’évacuation, gaines), l’aspect extérieur de l’immeuble (fenêtres, volets, garde-corps, façade, balcon, store, climatisation visible) ou la destination de l’immeuble, par exemple lorsqu’on transforme un logement en local commercial. 

En cas de doute, mieux vaut demander conseil avant de commencer.

Comment obtenir l’autorisation

Vous devez écrire au syndic par lettre recommandée pour demander que vos travaux soient inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Joignez un descriptif précis : nature des travaux, plans, devis, entreprise retenue. Plus le dossier est clair, plus il sera facile de convaincre les autres copropriétaires.

L’assemblée vote ensuite, en principe à la majorité de tous les copropriétaires, et non des seuls présents. Si votre projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu dans la même assemblée.

Attention, l’accord de la copropriété ne remplace pas les autorisations de la mairie (déclaration préalable, permis de construire). Ce sont deux démarches distinctes.

Les risques si les travaux ont été faits sans accord

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut saisir le tribunal pour obtenir la remise en état des lieux, voire la démolition, à vos frais et même sous astreinte, c’est-à-dire, à la clé, une somme à régler à défaut d’exécution. 

Vous pouvez aussi être condamné à verser des dommages et intérêts si vos travaux ont causé un préjudice à la copropriété ou à un voisin (fissures, fuites, nuisances). Votre responsabilité peut enfin être engagée en cas de sinistre provoqué par ces travaux.

La vente du bien peut également en pâtir. 

En effet, le notaire et l’acheteur prennent connaissance des procès-verbaux d’assemblée et des avis du syndic.

Des travaux non autorisés peuvent retarder la vente voire la bloquer ou générer en toute hypothèse une baisse du prix.

Peut-on régulariser après coup ?

Oui, c’est souvent possible. Vous pouvez demander à l’assemblée de ratifier les travaux déjà réalisés. Elle n’est pas obligée d’accepter, mais un dossier sérieux augmente vos chances : attestation de l’entreprise, preuve que la solidité de l’immeuble n’est pas atteinte, justificatif d’assurance. Une régularisation à l’amiable est presque toujours préférable à un procès.

Votre voisin a fait des travaux sans autorisation : que faire ?

Signalez-le par écrit au syndic, en joignant des photos et en précisant les dates. Le syndic doit alors agir. 

S’il ne réagit pas, vous pourrez demander que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. 

Si vous subissez un dommage personnel (fissures, humidité), conservez toutes les preuves.  

Contactez votre avocat.

Nos conseils

Renseignez-vous avant d’agir : quelques semaines d’attente coûtent bien moins cher qu’une procédure ou une remise en état. Gardez une trace de tout, courriers, devis et procès-verbaux. Si vous envisagez des travaux importants, faites relire votre demande par un avocat.

Le cabinet Lauga & Associés, spécialisé en droit immobilier, vous accompagnera pour vous sécuriser, régulariser une situation ou faire valoir vos droits dans votre copropriété. 

Vous pourrez utilement nous contacter.