Syndic et action en justice : faut-il une autorisation de l’assemblée générale ?

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie civile et assure la défense de ses intérêts. Toutefois, lorsqu’il souhaite engager une procédure judiciaire au nom de la copropriété, il ne dispose pas d’une liberté totale.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 impose en principe au syndic d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette règle connaît néanmoins plusieurs exceptions.

1. Le principe : l’autorisation de l’assemblée générale

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été expressément autorisé par une décision de l’assemblée générale, adoptée à la majorité prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette exigence est d’ordre public. Le règlement de copropriété ne peut donc pas prévoir que le syndic serait dispensé d’obtenir cette autorisation lorsqu’elle est légalement requise.

L’autorisation doit être suffisamment précise : les copropriétaires doivent connaître la nature de l’action envisagée, son objet ainsi que l’identité de la partie adverse.

La Cour de cassation rappelle régulièrement cette exigence et sanctionne les autorisations données sans information suffisante des copropriétaires (Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n°20-15.307).

2. Les exceptions à cette obligation

L’obligation d’obtenir une autorisation préalable connaît toutefois plusieurs exceptions prévues par l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Le syndic peut notamment agir sans autorisation préalable de l’assemblée générale pour :

• Le recouvrement des charges impayées ;
• Les mesures conservatoires destinées à protéger les intérêts du syndicat ;
• Les procédures en référé ;
• Les actions nécessaires lorsque le syndicat est lui-même poursuivi.

Ces exceptions permettent d’éviter qu’une action urgente soit retardée par l’attente d’une assemblée générale.

3. Que risque le syndic en cas d’absence d’autorisation ?

Lorsque le syndic engage une procédure alors qu’une autorisation préalable était obligatoire, la validité de l’action peut être remise en cause.

L’absence d’autorisation constitue en effet une irrégularité susceptible d’entraîner la nullité de l’acte de procédure délivré au nom du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019, cette irrégularité ne peut plus être invoquée par n’importe quelle partie.

Seuls les copropriétaires peuvent désormais s’en prévaloir. Le juge ne peut pas relever cette difficulté de sa propre initiative et les tiers au syndicat ne peuvent plus contester la procédure sur ce fondement.

On précisera que si le syndic engage des frais sans autorisation préalable, il est tenu de les assumer personnellement (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-21.357).

En cas de litige relatif à l’habilitation du syndic à agir en justice et à la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier à Cannes – Le Cannet (06).