Supprimer le poste de gardien en copropriété : quelles sont les règles à respecter ?
La suppression du poste de gardien ou de concierge peut permettre de réduire les charges de copropriété. Toutefois, cette décision doit respecter certaines règles juridiques.
Quelle majorité faut-il obtenir ?
En principe, la suppression du poste relève de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, l’unanimité peut être exigée lorsque la suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.
La majorité applicable dépend notamment du règlement de copropriété et du rôle du gardien dans la résidence.
Le règlement de copropriété est-il déterminant ?
Le règlement de copropriété doit être examiné attentivement. S’il prévoit expressément la présence d’un gardien, il convient de vérifier la portée de cette obligation et les conséquences de sa suppression.
Les tribunaux prennent en compte notamment le standing de l’immeuble, les missions du gardien et l’importance de sa présence pour les copropriétaires.
Peut-on remplacer le gardien par un prestataire ?
Oui, sous réserve que la solution envisagée respecte les obligations applicables. Ainsi, les prestations de remplacement doivent être étudiées au regard des missions précédemment assurées : entretien, surveillance, gestion des accès ou réception du courrier.
Une simple prestation de nettoyage ne remplace pas nécessairement l’ensemble des services rendus par un gardien.
Comment éviter une contestation ?
Avant le vote en assemblée générale, il est recommandé de :
- Vérifier le règlement de copropriété ;
- Identifier les missions du gardien ;
- Comparer les solutions de remplacement ;
- Déterminer la majorité applicable ;
- Préparer une solution adaptée.
En cas de conflit, le cabinet de Maître Lauga vous accompagne afin d’analyser le règlement de copropriété, de déterminer les règles de majorité applicables et de vous conseiller sur les démarches à entreprendre pour défendre vos intérêts et prévenir tout risque de contentieux.
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