Règlement de copropriété : quelles clauses peuvent être déclarées non écrites ? Les conseils du Cabinet Lauga, avocats spécialisés en droit immobilier à Cannes, Le Cannet.

Le règlement de copropriété constitue la « loi interne » de l’immeuble. Il détermine notamment la destination de l’immeuble, la répartition des parties privatives et communes, les modalités de répartition des charges ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.

Son contenu n’est pourtant pas entièrement libre. La loi du 10 juillet 1965 en circonscrit strictement les limites. Toute clause qui y contrevient est réputée non écrite.

1/ Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41.-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites », c’est-à-dire frappées d’une inexistence juridique.

Ce régime se distingue de la nullité. La nullité entraîne l’anéantissement rétroactif d’un acte, tandis que la clause réputée non écrite est simplement écartée pour l’avenir.

L’action visant à faire constater le caractère non écrit d’une clause est imprescriptible. Un copropriétaire peut donc agir à tout moment afin de faire écarter une clause illicite du règlement de copropriété.

Point essentiel : tant qu’une clause n’a pas été déclarée non écrite par un juge, elle continue de s’appliquer.

2/ Quelles clauses sont concernées ?

Les clauses les plus fréquemment visées concernent les 3 domaines suivants :

Les clauses privant l’assemblée générale de ses pouvoirs.

L’assemblée générale est l’organe décisionnel de la copropriété. Le règlement de copropriété ne peut pas lui retirer ses prérogatives.

Ainsi, toute clause autorisant par avance un copropriétaire à réaliser des travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, doit être réputée non écrite.

De même, une clause qui permettrait au conseil syndical de ratifier ou autoriser seul certains travaux à la place de l’assemblée générale est illicite.

En outre, une clause emportant cession par avance des parties communes doit aussi être réputée non écrite car cette cession relève du pouvoir de l’assemblée générale.

Également, une clause qui attribuerait par avance un droit de jouissance sur une partie commune à un copropriétaire sans en référer à l’assemblée générale doit être réputée non écrite.

Enfin, doit être réputée non écrite, la clause autorisant le propriétaire des combles et mansardes à fermer ces espaces et à surélever la toiture sans décision préalable de l’assemblée générale, alors que ces travaux nécessitent son autorisation.

Les clauses restreignant les droits des copropriétaires.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au règlement de copropriété d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires qui ne seraient pas justifiées par la destination de l’immeuble.

Ont notamment été déclarées non écrites :

• La clause imposant au copropriétaire vendeur d’accorder une préférence aux autres copropriétaires en cas de vente de son lot;
• La clause interdisant de manière absolue la détention d’animaux domestiques.

Il en est de même pour la clause de non-concurrence insérée dans le règlement en ce qu’elle impose aux copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l’immeuble.

De même, les clauses qui limitent le droit des copropriétaires à occuper certaines fonctions au sein du syndicat sont illicites. Tel est le cas, par exemple, d’une clause réservant l’accès de membre du conseil syndical aux seuls copropriétaires à jour de leurs obligations financières envers le syndicat.

Les clauses illicites relatives à la répartition des charges.

La loi du 10 juillet 1965 fixe des règles précises en matière de répartition des charges. Le règlement ne peut pas y déroger.

Ainsi, la clause prévoyant une répartition unique de l’ensemble des charges, y compris celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement commun, est contraire à la loi et doit être réputée non écrite.

A titre d’exemple, une clause prévoyant une répartition égalitaire des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents est contraire au critère d’utilité et doit être réputée non écrite.

Pareillement, la clause prévoyant le doublement des charges en cas d’affectation des locaux à un usage autre que l’habitation doit être réputée non écrite.

3/ Comment contester une clause ?

La demande doit être portée devant le tribunal judiciaire, en formulant expressément deux demandes : la déclaration du caractère non écrit de la clause, puis l’écartement de son application.

Point important : l’action tendant à voir prononcer le caractère non-écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

En cas de litige relatif à une clause de votre règlement de copropriété, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier au Cannet et à Cannes.