Perte d’ensoleillement causée par une construction voisine : pouvez-vous obtenir une indemnisation ?

La construction d’un immeuble, d’une maison ou d’une extension sur le terrain voisin peut rendre votre logement plus sombre. Elle peut aussi diminuer l’usage d’une terrasse ou d’un jardin et affecter la valeur de votre bien.

Toute perte d’ensoleillement ne donne toutefois pas droit à une indemnisation. Pour agir, vous devez démontrer que la gêne dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

Le Cabinet Claude Lauga vous explique les conditions à remplir, les preuves à réunir et les recours possibles.

1. Dans quelles conditions une perte d’ensoleillement peut-elle être indemnisée ?

Une simple perte de lumière ne suffit pas

L’article 1253 du Code civil prévoit que la personne à l’origine d’un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage est responsable du dommage causé. Il n’est donc pas nécessaire de prouver une faute. En revanche, la perte d’ensoleillement doit être suffisamment importante pour être considérée comme anormale. 

Le fait qu’une construction crée davantage d’ombre ou modifie la vue ne suffit pas toujours. La gêne doit entraîner des conséquences réelles sur l’usage du logement, de la terrasse ou du jardin.

Pour apprécier la situation, les juges tiennent notamment compte :

• de l’importance de la perte de lumière ;
• des pièces ou espaces concernés ;
• des heures et périodes de l’année touchées ;
• de la hauteur et de la proximité de la construction ;
• du caractère urbain, pavillonnaire ou rural du quartier ;
• des conséquences sur le confort et la valeur du bien.

Une même perte de lumière ne sera donc pas appréciée de la même façon dans un centre-ville dense et dans un quartier peu construit.

La Cour de cassation a ainsi reconnu un trouble anormal lorsqu’un immeuble avait entraîné une perte notable d’ensoleillement, créé des vues directes sur les propriétés voisines et diminué la valeur de l’un des biens d’au moins 25 % (Cass. 3e civ., 14 janv. 2004, n° 02-18.564). 

Enfin, l’existence d’un permis de construire n’empêche pas nécessairement une action. Une construction peut respecter les règles d’urbanisme tout en causant une perte d’ensoleillement excessive. 

2. Comment prouver une perte d’ensoleillement ?

La personne qui demande réparation doit prouver la réalité du trouble et ses conséquences.

Quels éléments faut-il réunir ?

Plusieurs pièces peuvent être utiles :

• des photographies prises avant et après les travaux ;
• un constat de commissaire de justice ;
• une étude d’ensoleillement réalisée par un géomètre ou un bureau spécialisé ;
• des attestations de voisins ou de proches ;
• une estimation de la perte de valeur du bien.

Les photographies doivent, si possible, être prises aux mêmes heures et aux mêmes périodes de l’année. Elles permettent de comparer concrètement la situation avant et après la construction.

Il est préférable de réunir les preuves rapidement. Un dossier composé de plusieurs éléments sera plus convaincant qu’une photographie isolée ou qu’une simple affirmation.

Une expertise peut-elle être demandée ?

Lorsque la perte de lumière est contestée, une expertise judiciaire peut être utile. L’expert mesure l’ensoleillement, examine les pièces concernées et peut évaluer la dépréciation du bien.

Cette expertise n’est pas automatique. En application de l’article 146 du Code de procédure civile, elle ne peut pas servir à remplacer une absence totale de preuve. Le demandeur doit déjà présenter des éléments sérieux. 

Dans une affaire jugée le 7 février 2019, une expertise avait relevé une perte d’ensoleillement comprise entre 20 % et 72 % selon les pièces. Le séjour nécessitait également un éclairage artificiel permanent. Ces constatations ont permis de retenir un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 16-21.253). 

3. Que pouvez-vous obtenir si le trouble est reconnu ?

Si le trouble est établi, le juge peut accorder une indemnisation. Il peut aussi ordonner des mesures pour faire cesser les nuisances.

Une indemnisation des préjudices

Des dommages et intérêts peuvent réparer :

• la perte de confort dans le logement ;
• la diminution de l’usage d’une terrasse ou d’un jardin ;
• la perte de valeur du bien ;
• tout autre préjudice directement lié à la construction.

Le montant accordé dépend de l’importance du trouble et des preuves produites. Une expertise immobilière peut notamment être nécessaire pour établir la perte de valeur.

Des travaux ou une démolition

Lorsque l’indemnisation ne suffit pas, le juge peut ordonner des travaux. Dans les cas les plus graves, il peut imposer la démolition d’une partie de la construction.

Cette mesure reste exceptionnelle. Dans un arrêt du 22 octobre 2020, la Cour de cassation a toutefois confirmé la démolition partielle d’une construction qui privait une cour de soleil à partir de 16 heures en plein été. Des dommages et intérêts ont également été accordés aux propriétaires voisins (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 18-24.439). 

Conclusion

Une perte d’ensoleillement ne suffit pas, à elle seule, à obtenir une indemnisation. Il faut démontrer que la gêne est anormale et réunir des preuves précises.

Le Cabinet Claude Lauga, avocat en droit immobilier au Cannet, vous accompagne notamment dans l’analyse de votre situation, la recherche d’une solution amiable et la défense de vos intérêts devant les juridictions compétentes.