Les limites à la mise en œuvre de la loi Le Meur

Promulguée le 19 novembre 2024, cette loi a rajouté un nouveau paragraphe d° à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Cet article dispose désormais ce qui suit :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

 d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »

En d’autres termes, le paragraphe d° de l’article 26 permet désormais, par le biais d’une modification de règlement de copropriété, d’interdire de manière générale les locations meublées de tourisme au sein de la copropriété par un vote à la majorité des deux tiers.

Ce dispositif n’est toutefois applicable qu’à trois conditions :

1. L’interdiction de location de tourisme ne peut concerner que des lots ne constituant pas la résidence principale de leur propriétaire.
   • (En d’autres termes, il ne permet pas d’interdire aux copropriétaires de louer leur résidence principale).
2. Cette interdiction ne peut être mise en œuvre que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale.
3. Enfin, la jurisprudence la plus récente semble restreindre encore davantage la mise œuvre de la loi Le Meur, puisque la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt récent du 20 mars 2025, n°24/10669, a eu l’occasion de juger que seule la location de courte durée de nature commerciale pouvait faire l’objet d’interdiction au sens de cette loi.

À ce sujet, on rappellera que la Cour de cassation considère dans sa dernière jurisprudence que la location de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, ne constitue pas une activité de nature commerciale, mais civile. – C. Cass, 3e Civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455.

En bref, pour que cette interdiction soit efficace, permettant ainsi par exemple au Syndicat des copropriétaires d’agir en référé afin de faire cesser les locations de courte durée, il faudra pouvoir démontrer chaque fois :

• Que l’appartement faisant l’objet de cette location ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire.
• Et surtout, que la location en cause constitue une activité commerciale, ce qui n’est pas facile à démontrer au regard de la dernière jurisprudence de la Cour de cassation précitée ci-dessus.

Ainsi, à la lumière de cette jurisprudence, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a pu par exemple estimer que la location meublée de tourisme, même accompagnée de deux prestations supplémentaires comme le petit-déjeuner et le dépôt de bagage, restait une activité civile ! (CA Aix-en-Provence, 20 mars 2025).

Quoi qu’il en soit, indépendamment de l’interdiction générale prévue par la Loi Le Meur, les copropriétaires et/ou le Syndicat peuvent toujours, au cas par cas, agir en justice afin de faire cesser les locations-génératrices de nuisances, à condition de pouvoir démontrer celles-ci.