La scission d’une copropriété : conditions, procédures et recours

La scission d’une copropriété est une opération juridique qui permet de diviser une copropriété existante en plusieurs entités distinctes et autonomes. Elle vise à simplifier la gestion de la copropriété, notamment en cas d’ensemble immobilier important ou deconfiguration architecturale inadaptée.

Le présent article vise à éclairer les copropriétaires souhaitant recourir à une scission ainsi qu’à exposer les recours ouverts en cas de refus ou d’accueil d’une demande de scission par l’assemblée générale.

1. Les conditions de la scission

La scission d’une copropriété est encadrée par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les conditions matérielles suivantes :

• l’existence de plusieurs bâtiments distincts, permettant le retrait d’un ou plusieurs d’entre eux du syndicat initial ; 
• la possibilité de diviser la propriété du sol, chaque bâtiment issu de la scission doit pouvoir être rattaché à une parcelle de terrain propre, clairement délimitée.

2. Les procédures de la scission

Aux termes de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de scission peut être présentée soit par un copropriétaire unique, soit par plusieurs copropriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments.

Lorsque la demande émane d’un seul copropriétaire, elle est directement soumise à l’assemblée générale. 

Dans le cas où la demande est formulée par plusieurs copropriétaires, la procédure se déroule en deux temps :

• une assemblée spéciale des copropriétaires concernés par la scission se prononce sur l’opportunité de la demande à la majorité des voix de ses membres,
• par la suite, l’assemblée générale principale statue sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

Lorsqu’elle se prononce, l’assemblée doit être en possession de tous les éléments lui permettant de statuer en pleine connaissance de cause sur la scission. 

En cas de défaut d’information suffisante, la décision de l’assemblée générale est entachée de nullité.  

A. Les règles de majorité

S’agissant des règles de majorité, le principe est également fixé par l’article 28.

L’assemblée générale du syndicat initial se prononce tant sur le principe de la scission que sur les conditions matérielles, juridiques et financières qu’elle implique à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire, à la majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le mécanisme de la « passerelle » prévu à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable. 

Ainsi, lorsque le projet de scission a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue exigée par l’article 25, l’assemblée générale peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24. 

A. La règle de l’unanimité

Certaines hypothèses demeurent néanmoins soumises à l’exigence de l’unanimité.

Il en va notamment de la création d’une association syndicale libre (ASL) destinée à assurer la gestion des équipements communs subsistant après la scission, ainsi que de l’établissement des conventions de servitudes qui en découlent (Cour de cassation, 3e chambre civile, 06/02/2020, n° 18-22.043)

L’unanimité est également requise lorsque la scission porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le point de savoir s’il y a ou non atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives est apprécié au cas par cas par le juge. 

La jurisprudence donne plusieurs exemples d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives :

• La décision entrainant la réduction des conditions d’accès d’un copropriétaire à son lot (TGI Paris, 13 mai 1976, D. 1976, inf. rap., p. 313, n° 183 ; CA Paris, 25 mars 1987, D. 1987, inf. rap., p. 109 ; CA Lyon, 10 sept. 2013, Loyers et copr. 2013, n° 356) ;
• La décision qui rend les terrasses privatives inutilisables (CA Paris, 14 janv. 1999, Loyers et copr. 1999, n° 165) ;
• La décision qui a pour effet de ne pas permettre aux occupants des locaux commerciaux d’accéder aux WC communs, une telle mesure affectant les modalités de jouissance des lots concernés (CA Paris, 17 janv. 2002, JCP 2002, IV, 1852) ;

De plus, lorsque le règlement de copropriété prévoit la présence d’un concierge à temps complet avec l’énoncé des prestations qui lui incombent, la suppression de ce service de conciergerie est regardée comme portant atteinte à la destination de l’immeuble et nécessite l’unanimité (CA Paris, 23e ch., sect. B, 16 oct. 1996).

Par ailleurs, dans le cas particulier d’une transformation d’une copropriété en volumétrie, une décision unanime des copropriétaires était initialement requise. Toutefois, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », a intégré cette hypothèse à l’article 28. IV de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, la décision est prise à la majorité de l’article 25.

3. Opposition d’un copropriétaire et recours possibles

La décision de l’assemblée générale, qu’elle accepte ou refuse la demande de scission, peut être contestée pour les motifs habituellement invoqués à l’encontre des décisions d’assemblée.

Elle peut notamment être remise en cause en cas de non-vérification par l’assemblée des conditions de validité prévues par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-22.123), ainsi qu’en cas d’abus de majorité.

Conformément à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’action en contestation de la décision de l’assemblée générale doit être introduite par le copropriétaire opposant ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

En matière de scission d’une copropriété, les compétences du juge sont limitées, en effet si l’assemblée générale rejette de manière injustifiée ou abusive la demande de scission, le juge ne peut se substituer à elle pour l’autoriser. (Cass. 3e civ., 14 mars 2001,  Cass. 3e civ., 29 janv. 1997, n° 94-19.548, CA Paris, pôle 4, ch. 2, 10 sept. 2014, n° 12/23453). 

En cas de difficulté liée à une scission de copropriété ou pour être accompagné dans vos démarches, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier à Cannes – Le Cannet (06).