Copropriété : La végétalisation des toitures-terrasses, quelles règles juridiques respecter ?

Qu’il s’agisse d’un projet de construction neuve soumis aux exigences de la RE2020 ou d’une rénovation de toiture en copropriété, la végétalisation d’une toiture-terrasse constitue un enjeu majeur dans la transition écologique du secteur du bâtiment.

Toutefois, elle ne peut être envisagée sans une analyse préalable des contraintes techniques, urbanistiques et juridiques.

1. La végétalisation des toitures : une démarche encouragée par le législateur

La réglementation environnementale impose désormais aux constructions neuves une meilleure performance environnementale.  

L’article L. 171-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que certains bâtiments (notamment les bâtiments commerciaux, industriels, logistiques, bureaux, parkings couverts de plus de 500m2) doivent intégrer en toiture un dispositif favorisant la production d’énergies renouvelables, tel que des panneaux photovoltaïques, ou un procédé de végétalisation permettant d’améliorer l’efficacité thermique et l’isolation du bâtiment .  

Cette évolution traduit une volonté du législateur de développer une construction plus durable, reposant notamment sur une meilleure isolation, une réduction de l’empreinte carbone et une limitation des consommations énergétiques.  

Il faut s’assurer que les règles locales d’urbanisme, notamment au regard du PLU applicable permettent l’installation d’une toiture végétalisée sur le bâtiment.  

L’article L. 152-5-1 du Code de l’urbanisme facilite cette végétalisation, car le maire ne peut en principe pas refuser une autorisation d’urbanisme au seul motif qu’elle prévoit la végétalisation des toitures et façades.  

Enfin, selon l’article L. 151-21 du Code de l’urbanisme, les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) peuvent définir des secteurs à performance énergétique et environnementale renforcée, imposant aux constructeurs des normes de décarbonation et d’éco-construction plus strictes.  

2. Comment végétaliser une toiture-terrasse partie commune dans une copropriété ?

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la toiture-terrasse constitue généralement une partie commune. Sa transformation ne peut donc pas être décidée par un seul copropriétaire.  

Avant tout projet, plusieurs précautions doivent être prises : une étude de faisabilité doit être réalisée afin de vérifier la capacité de la structure à supporter la surcharge liée à la végétalisation.  

Selon le type d’aménagement choisi, le poids supplémentaire peut être significatif et avoir des conséquences sur la structure et l’étanchéité de l’immeuble.  

Les règles d’urbanisme applicables doivent être contrôlées (notamment une mise en conformité avec le PLU), notamment afin de déterminer si une déclaration préalable de travaux ou une autorisation administrative est nécessaire. 

L’assemblée générale des copropriétaires doit être consultée. La réalisation de travaux affectant les parties communes nécessite un vote conformément aux règles prévues par la loi du 10 juillet 1965. 

Le projet doit également prévoir les conditions d’entretien de la toiture végétalisée afin d’éviter toute dégradation future de l’immeuble.  

En copropriété, un tel projet nécessite une coordination entre le syndicat des copropriétaires, les entreprises spécialisées et les professionnels du droit afin de sécuriser la décision collective et prévenir les éventuels contentieux. 

Le Cabinet Claude Lauga, installé à Cannes/Le Cannet, vous assiste dans la sécurisation juridique de vos projets de construction, le suivi des règles d’urbanisme, ainsi que dans la gestion des litiges et désordres liés aux travaux de construction de votre immeuble en copropriété.