Copropriété : Le stationnement dans les copropriétés

La question du stationnement est l’une des sources de conflits les plus fréquentes au sein des copropriétés, notamment sur le littoral azuréen.

Entre stationnement irrégulier dans les cours, occupation abusive des espaces communs et délimitations de places privatives, les règles applicables répondent à un cadre juridique fixé par la loi du 10 juillet 1965 et précisé par la jurisprudence.

Vous rencontrez des difficultés liées au stationnement au sein de votre copropriété, Le Cabinet d’avocats Claude Lauga, spécialiste en droit immobilier, vous accompagne et vous conseille pour faire valoir vos droits.

1. Peut-on stationner dans la cour (partie commune) d’une copropriété lorsque le règlement ne l’interdit pas expressément ?

La loi du 10 juillet 1965 permet à chaque copropriétaire de jouir librement des parties communes, sous une double condition fondamentale :

• Ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires
• Ne pas modifier la destination de l’immeuble

En principe, il n’est donc pas autorisé de stationner de manière prolongée dans une cour commune.

Les parties communes sont en effet traditionnellement affectées à la circulation, à l’accès aux immeubles et à la sécurité (passage des services de secours), et non à un usage privatif ou à un garage permanent.

Néanmoins, cette règle souffre des exceptions :

• Le règlement de copropriété ou une décision Ile l’Assemblée Générale (AG) peuvent autoriser expressément le stationnement dans la cour ou prévoir 1’aménagement de places de stationnement.
• À défaut de clause claire dans le règlement, il conviendra de démontrer pour l’interdire que le stationnement pratiqué constitue :
  • un véritable trouble anormal de voisinage
  • un trouble manifestement illicite

2. Aménagements privatifs et protection des places : que peut faire un copropriétaire ?

Lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur un emplacement de stationnement situé sur une partie commune, peut-il y installer des dispositifs pour empêcher les tiers de s’y garer ?

• Les petits équipements autorisés : Selon un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 19 novembre 1997, l’installation d’un simple dispositif destiné à inter dire l’accès à un emplacement (comme un sabot de parking ou un arceau amovible) n’affecte pas les parties communes dès lors qu’il demeure discret et ancré légèrement dans le sol.
• Les limites à ne pas franchir : En revanche, un copropriétaire ne peut en aucun cas transformer un simple emplacement de stationnement en box fermé et couvert sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale. Une telle transformation modifie 1’aspect extérieur de l5inmeuble et la consistance des pai4ies communes (dans ce sens, voir notamment CA Paris, 7 juillet 2023).

3. Le règlement de copropriété peut-il restreindre le droit de stationner ?

Oui. Par exemple, la jurisprudence rappelle que lorsqu’une partie commune à jouissance privative est expressément destinée à l’usage exclusif de jardin, le fait d’y garer des véhicules est constitutif d’un trouble manifestement illicite {CA Aix-en-Provence, 7 sept. 2023).

De même, l’Assemblée Générale ou le règlement de copropriété disposent du pourvoi d’organiser les modalités de stationnement (instauration de règles de rotation, interdiction du stationnement de véhicules utilitaires lourds, de caravanes, on encadrement strict du stationnement libre sur les espaces communs).

4. Stationnement non autorisé ou gênant : quels sont les risques et les recours ?

Le syndic de copropriété et les copropriétaires disposent d’outils juridiques pour lutter contre les incivilités et le stationnement abusif :

1. La mise en demeure : Le syndic peut adresser une mise en demeure officielle au contrevenant afin qu’il cesse immédiatement le stationnement gênant ou irrégulier.
2. La mise en fourrière : En cas de stationnement irrégulier prolongé ou bloquant la circulation, le syndic peut solliciter l’enlèvement du véhicule et sa mise en fourrière.
3. L’action en justice : Le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire afin de faire cesser sous astreinte le trouble illicite et d’obtenir, le cas échéant, la condamnation du propriétaire du véhicule au paiement de dommages et intérêts.