Copropriété en difficulté : quand et comment faire appel à un administrateur ? Conseils du Cabinet LAUGA, spécialiste en droit immobilier au Cannet 06110.

Lorsque les finances d’une copropriété se dégradent ou que l’entretien de l’immeuble n’est plus assuré, le juge peut décider de placer l’immeuble sous administrateur provisoire. Ce professionnel remplace temporairement le syndic pour rétablir la situation.

Dans quels cas intervenir ?

La loi du 10 juillet 1965 permet au Président du Tribunal Judiciaire d’intervenir si la copropriété est dans l’impossibilité de :

• Gérer ses finances (fort endettement, impayés de charges massifs).
• Entretenir l’immeuble (travaux urgents non votés, mise en danger du bâti).

Le juge s’appuie sur des preuves concrètes : état des comptes, carnet d’entretien et rapports techniques.

Comment se passe la procédure de nomination ?

La désignation d’un administrateur ne se fait pas automatiquement. Elle suit un parcours judiciaire précis, mais relativement rapide :

Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 15% des voix, le syndic lui-même ou même la mairie de la ville peuvent engager la démarche par l’intermédiaire d’un avocat.

Le dossier est présenté au Président du Tribunal Judiciaire.

L’avocat apporte les preuves des difficultés rencontrées par la copropriété (relevés de comptes, rapports techniques, mise en demeure).

Si le juge estime que celles-ci mettent la copropriété en danger ou compromettent son bon fonctionnement, il rend une décision nommant l’administrateur. Ce document définit ses pouvoirs et sa mission.

Dès la signature de l’ordonnance, l’administrateur prend les commandes et le syndic en place est dessaisi de ses missions.

Quelle est la durée de sa mission ?

La mission de l’administrateur n’est pas éternelle. Elle est fixée par le juge, généralement pour une durée de 12 mois.

• Cette durée peut être prolongée si le redressement de la copropriété l’exige.
• À l’inverse, elle peut prendre fin plus tôt si l’équilibre est rétabli avant le terme.

Une solution de dernier recours

La justice reste prudente. Par exemple, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé qu’un administrateur ne sera pas nommé si la copropriété montre déjà des signes réels d’amélioration par elle-même. La nomination d’un administrateur provisoire reste donc une mesure exceptionnelle, réservée aux copropriétés en situation de blocage grave.