Copropriété : Quel est le délai pour qu’un syndicat de copropriété puisse agir contre un copropriétaire ayant construit sur des parties communes ?

Dans un arrêt en date 8 avril 2026 (n° 24-03302), la Cour d’appel de Paris a rappelé une distinction fondamentale entre :

• I — L’action tendant à obtenir la démolition d’ouvrages édifié sans autorisation sur une partie commune
• II — L’action en revendication d’un droit de propriété

Distinction conditionnant le délai dans lequel le syndicat de copropriété peut agir.

1. De quel délai le syndicat dispose-t-il pour demander la démolition d’une construction édifiée illicitement sur une partie commune ?

L’action en démolition et de remise en état comme à l’origine des parties communes est soumise à la prescription trentenaire.  

En l’espèce, un copropriétaire bénéficiait d’un droit de jouissance sur une terrasse constituant une partie commune située sur le toit de l’immeuble.  

Sans autorisation de l’assemblée générale, il y avait réalisé plusieurs constructions. 

Le bien ayant été transmis à différents acquéreurs, le syndicat des copropriétaires a assigné les acquéreurs successifs de l’appartement afin que l’illicéité desdites constructions soit constatée et que la remise en état de la terrasse comme à l’origine soit prononcée, impliquant la démolition des constructions.  

Une telle demande constitue une action réelle immobilière visant à sanctionner des travaux irréguliers.  

En application de l’article 2272 du Code civil, elle est soumise à une prescription de 30 ans à compter de l’achèvement des travaux réalisés sans autorisation. 

En conséquence, lorsque les constructions existent depuis plus de 30 ans, le syndicat ne peut obtenir judiciairement leur démolition sur le fondement d’une action réelle immobilière.  

Les acquéreurs assignés ont opposé avec succès la prescription trentenaire car les travaux avaient été réalisés depuis plus de 30 ans. 

2. Dans quel délai l’action en revendication d’un droit de propriété doit-elle être engagée ?

Les copropriétaires d’un immeuble agissant par leur syndic peuvent agir à tout moment pour obtenir la reconnaissance ou la restitution de leur droit de propriété (article 2227 du Code civil).  

L’action en revendication du droit de propriété est imprescriptible.  

Ainsi pour tenter d’échapper à la prescription, le syndicat soutenait en appel que son action devait être requalifiée en action en revendication de propriété. 

Les juges du fond rejettent cette requalification pour une question de procédure.  

Ils relèvent en effet que ni l’assignation ni les conclusions de première instance ne faisaient apparaître une volonté d’agir en revendication du droit de propriété et que l’on ne pouvait en appel modifier la demande initiale.

Conclusion

Tout dépendra de la qualification de la demande.

1. Face à des travaux réalisés sans autorisation sur une partie commune, le syndicat des copropriétaires doit agir avec diligence.

Il lui appartient, dès la découverte des constructions litigieuses, de faire constater les travaux, mettre en demeure le copropriétaire concerné et engager une action judiciaire avant l’expiration du délai de 30 ans à compter de l’achèvement des travaux.

En effet, une fois ce délai écoulé l’action en démolition et en remise en état des parties communes est prescrite.  

2. Toutefois, si le syndic avait voulu agir en revendication son action aurait été imprescriptible.

Cependant on remarquera que la partie adverse avait la jouissance exclusive de la terrasse, et l’on n’aurait pas compris l’intérêt de cette action.

En bref

Dans notre cas de figure et en règle générale il faudra toujours veiller à agir avant le délai de 30 ans pour éviter toute mauvaise surprise.  

Notre cabinet, ayant traité à ce jour plus de 10 000 dossiers à ce titre, pourra vous conseiller et vous accompagner dans toutes vos démarches relatives au cas précité ou dans des cas plus généraux concernant votre copropriété.