Un arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2012 est analysé par Maître LAUGA avocat spécialisé en droit immobilier, traitant l’abus de majorité en assemblée générale de copropriété.

Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2012 (n°09/05032)

Introduction

En droit de la copropriété, les décisions sont adoptées en assemblée générale selon des règles
de majorité fixées par la loi du 10 juillet 1965. Si ce principe permet d’assurer le
fonctionnement de la collectivité des copropriétaires, il connaît toutefois des limites.

Parmi celles-ci figure la notion d’abus de majorité, construction jurisprudentielle destinée à
sanctionner les décisions prises de manière contraire à l’intérêt collectif ou dans le seul intérêt
de certains copropriétaires.

La notion d’abus de majorité en copropriété

L’abus de majorité n’est pas défini par les textes mais par la jurisprudence.
Il est classiquement caractérisé lorsque deux conditions sont réunies :

• une décision contraire à l’intérêt collectif de la copropriété ;
• une décision prise dans l’unique intérêt des copropriétaires majoritaires, au détriment des minoritaires.

Il peut également résulter d’une rupture d’égalité injustifiée entre copropriétaires.

Ainsi, la majorité ne saurait, sous couvert de son pouvoir de décision, imposer des choix qui
porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires ou qui détourneraient l’objet de la
copropriété.

L’apport de l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 13 novembre 2012

En l’espèce, une assemblée générale avait adopté une modification de la répartition des
charges de copropriété. Certains copropriétaires ont contesté cette décision estimant qu’elle
leur imposait une charge disproportionnée et injustifiée.

La Cour d’appel de Grenoble a été amenée à se prononcer sur la validité de cette décision.

Elle a retenu que :

• la modification opérée ne reposait sur aucun critère objectif et pertinent ;
• elle créait une rupture d’égalité entre les copropriétaires ;
• elle avait pour effet de favoriser certains copropriétaires au détriment d’autres.

La Cour en a déduit que la décision litigieuse constituait un abus de majorité.

Cet arrêt rappelle que la répartition des charges doit répondre à des critères objectifs et
conformes à la destination de l’immeuble, et ne peut être modifiée dans un but purement
opportuniste.

Illustrations pratiques de l’abus de majorité

Plusieurs situations permettent d’illustrer concrètement cette notion.

Une première hypothèse concerne la modification injustifiée de la répartition des charges,
lorsque celle-ci a pour effet de faire supporter à certains copropriétaires des dépenses qui ne
correspondent pas à l’utilité qu’ils retirent des services ou équipements.

Une deuxième situation se rencontre lorsque des travaux sont votés dans l’intérêt exclusif de
certains copropriétaires, par exemple pour améliorer la valeur ou le confort de leurs lots, sans
bénéfice pour l’ensemble de la copropriété.

L’abus de majorité peut également être caractérisé en présence de décisions prises dans une
intention de nuire à un copropriétaire ou encore lorsqu’un groupe majoritaire cherche à
réduire sa propre contribution financière au détriment des autres.

Il convient toutefois de préciser que la seule circonstance qu’une décision soit défavorable à
certains copropriétaires ne suffit pas à caractériser un abus. Encore faut-il démontrer l’absence
d’intérêt collectif ou l’existence d’un avantage injustifié.

Que faire en cas d’abus de majorité ?

La question « que faire en cas d’abus de majorité en copropriété » appelle une réponse
procédurale claire.

Le copropriétaire qui s’estime lésé peut agir en nullité de la décision d’assemblée générale
devant le tribunal judiciaire.

Cette action doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification du
procès-verbal d’assemblée générale.

La charge de la preuve incombe au demandeur, qui devra démontrer :

• soit que la décision est contraire à l’intérêt collectif ;
• soit qu’elle a été prise dans l’intérêt exclusif de certains copropriétaires ;
• soit qu’elle crée une rupture d’égalité injustifiée.

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