L’activité de location meublée de courte durée type Airbnb est-elle possible dans une copropriété ?

1. L’évolution de la jurisprudence face à l’explosion des locations Airbnb

Dans les grandes villes touristiques, la location saisonnière meublée de courte durée type Airbnb contribue à la pénurie des logements et à la hausse des loyers.

Historiquement, la jurisprudence se montrait peu favorable à ce type de location, tenu pour responsable de provoquer des nuisances et des incivilités au sein des copropriétés. 

La nature nécessairement commerciale retenue à l’origine était jugée strictement incompatible avec la présence d’une clause d’habitation bourgeoise au règlement de copropriété.

Un arrêt de la 3ᵉ chambre civile du 25 janvier 2024 a toutefois ouvert une brèche en reconnaissant que l’activité Airbnb en copropriété n’était commerciale que si elle s’accompagnait de services parahôteliers. 

Désormais, l’activité de location meublée à usage touristique est qualifiée de commerciale si elle réunit au moins 3 critères en plus de l’hébergement, à savoir :

1. Petit déjeuner
2. Nettoyage des locaux
3. Fourniture de linge de maison
4. Réception de la clientèle

À défaut, l’activité conserve un caractère civil, ce qui la rend compatible avec un règlement de copropriété prévoyant une clause d’habitation bourgeoise ordinaire.

Les copropriétés conservent toutefois la possibilité de modifier leur règlement pour interdire la location touristique de courte durée en meublé. 

2. La distinction fondamentale entre résidence principale et résidence secondaire

Au sens des textes (art. L. 324-1-1 du Code du tourisme et art. 1713 du Code civil), la location meublée de courte durée relève de la location de loisir ou de tourisme. Il convient de distinguer la location meublée saisonnière d’une résidence principale de celle d’une résidence secondaire

1. Location meublée saisonnière d’une résidence principale : Le logement doit être occupé au moins 8 mois par an. La location à des touristes via une plateforme dématérialisée est possible dès lors qu’elle n’excède pas 120 jours par an. Toutefois la loi Le Meur permet aux maires de réduire ce seuil à 90 jours. Au-delà, le bailleur doit obtenir une autorisation de changement d’usage et l’activité sera assimilée à une activité commerciale et non civile.
2. Location meublée saisonnière d’une résidence secondaire : Le logement doit être occupé moins de 8 mois par an. Selon l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Dans certaines communes, ce changement d’usage est soumis à une autorisation préalable stricte.

3. Les moyens d’action du syndicat des copropriétaires

Même si la jurisprudence a assoupli sa qualification sur le plan commercial, la collectivité des copropriétaires conserve des prérogatives fortes pour préserver la quiétude de l’immeuble :

1. La modification du règlement de copropriété : La récente loi « Le Meur », validée par le Conseil constitutionnel, offre aux assemblées générales la faculté de voter, sous certaines conditions, la modification du règlement de copropriété à une majorité qualifiée afin de restreindre ou d’interdire expressément les locations meublées touristiques dans les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale.
2. La sanction des troubles anormaux de voisinage : Même en l’absence d’interdiction formelle dans le règlement, les incivilités répétées (nuisances sonores, dégradations des parties communes, va-et-vient incessant) générées par les occupants temporaires engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur, permettant au syndicat ou aux voisins d’agir en justice sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

L’accompagnement du Cabinet d’avocats Claude LAUGA :

Que vous soyez un copropriétaire désireux de valoriser votre bien en le mettant en location courte durée ou un syndicat des copropriétaires souhaitant préserver la tranquillité de votre immeuble contre les nuisances, l’encadrement des locations de courte durée exige une approche au cas par cas.

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