Logement non décent : quels recours pour le locataire ?
L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur vise à garantir au locataire un logement conforme à des standards minimaux de sécurité, de santé et de confort.
Cet article vise à définir la notion de logement décent et à exposer les recours ouverts au locataire en cas de non-respect de la décence.
1. Les caractéristiques d’un logement décent
La notion de logement décent a été introduite par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dite loi SRU, qui vient préciser l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour être qualifié de décent, le logement doit répondre aux critères suivants :
Une surface minimale : Une pièce principale d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum, ou d’un volume habitable au moins égal à 20 m³.
Des éléments d’équipement et de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation : Installation permettant le chauffage normal, installation d’alimentation en eau potable, installation d’évacuation des eaux usées, installation sanitaire intérieure au logement, réseau et branchements d’électricité, une cuisine ou coin cuisine.
La sécurité et la santé des occupants : Les équipements doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau et d’air parasites ainsi que contre les risques d’effondrement. Le logement doit permettre une aération et éclairement naturel suffisant.
Absence d’animaux nuisibles et parasites : rats, cafards, punaises de lit…
Une performance énergétique minimale : Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, les logements dont la consommation énergétique, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), est supérieure à 450kWh/m2 (logements classés G +) ne peuvent plus être proposés à la location.
2. Quels recours en cas de logement non décent ?
Lorsqu’un logement ne répond pas à ces critères, le locataire peut demander une mise en conformité des locaux au propriétaire.
Si celui-ci n’accepte pas la mise en conformité, le locataire peut alors, par lettre recommandée avec accusé de réception, mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux.
En cas de refus ou d’absence de réponse pendant plus de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice afin de rechercher une solution amiable. Le locataire peut également saisir le juge des contentieux de la protection.
Le juge peut ordonner la réalisation des travaux, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Il peut également accorder des dommages-intérêts au locataire et, dans certains cas, prononcer la résiliation du bail.
Point important : Le locataire ne peut pas suspendre de sa propre initiative le paiement du loyer, il doit préalablement saisir le juge.
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