Locataire commercial en redressement ou en liquidation judiciaire : comment récupérer les loyers impayés ?

Lorsqu’un locataire commercial est placé en redressement ou en liquidation judiciaire, le recouvrement des loyers impayés obéit à des règles particulières. 

Si le bailleur bénéficie, sous certaines conditions, d’un privilège lui permettant d’être payé par préférence à certains créanciers, ce droit est strictement encadré par le droit des procédures collectives.

Le présent article a pour objet d’expliquer les droits dont dispose le bailleur lorsque son locataire est placé en procédure collective, les démarches à accomplir pour récupérer les loyers impayés ainsi que les recours dont il dispose pour préserver ses droits.

1. Les droits du bailleur lorsque son locataire est placé en procédure collective

Lorsqu’une entreprise rencontre des difficultés financières, elle peut être placée en sauvegarde, en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire. Ces procédures ont pour objectif de permettre la poursuite de l’activité lorsque cela est possible ou d’organiser le règlement des dettes de l’entreprise.

L’ouverture d’une procédure collective entraîne toutefois des conséquences importantes pour les créanciers. 

En principe, le bailleur ne peut plus engager ou poursuivre seul une procédure de recouvrement contre son locataire. Les poursuites individuelles sont suspendues et les créances doivent être traitées dans le cadre de la procédure collective (art. L. 622-21 du Code de commerce).

Pour autant, le bailleur ne perd pas tous ses droits. 

La loi lui accorde un privilège, qui lui permet, sous certaines conditions, d’être payé par préférence à certains autres créanciers pour une partie des loyers impayés. 

Ce privilège constitue une protection importante, mais il n’est ni automatique ni illimité. Son bénéfice dépend notamment du respect des règles propres aux procédures collectives et des démarches accomplies par le bailleur.

2. Comment le bailleur peut-il récupérer les loyers impayés ?

A. Déclarer sa créance dans les délais

Le bailleur qui souhaite obtenir le paiement des loyers impayés doit, déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire. Cette déclaration est obligatoire pour les loyers et charges nés avant l’ouverture de la procédure collective (art. L. 622-24 du Code de commerce). 

Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC. 

À défaut, le bailleur risque de ne plus pouvoir faire valoir sa créance dans la procédure, sauf à obtenir un relevé de forclusion dans les conditions prévues par la loi. La Cour de cassation rappelle que ce délai s’impose même lorsque la créance n’est pas encore exigible au jour de l’ouverture de la procédure (Cass. com., 7 février 2024, n° 22-21.052). 

La déclaration doit notamment préciser le montant des loyers impayés et mentionner l’existence du privilège du bailleur, afin que celui-ci puisse être pris en compte dans le cadre de la procédure.

B. Le privilège du bailleur et le sort du bail commercial

La déclaration de créance ne garantit pas, à elle seule, le paiement des loyers. Le bailleur bénéficie toutefois d’un privilège qui lui permet d’être payé par préférence à certains créanciers.

En matière de sauvegarde, ce privilège porte sur les deux dernières années de loyers antérieures au jugement d’ouverture. Si le bail est résilié, il s’étend également à l’année en cours, ainsi qu’aux sommes dues au titre de l’exécution du bail et, le cas échéant, aux dommages et intérêts accordés par le juge (art. L. 622-16 du Code de commerce). 

Ce privilège ne signifie toutefois pas que le bailleur sera payé avant tous les autres créanciers.

Certaines créances, notamment les créances salariales ou celles bénéficiant d’un rang légal supérieur, demeurent prioritaires. Le paiement intervient donc selon l’ordre fixé par le Code de commerce. 

Enfin, l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial. Selon les circonstances, l’administrateur judiciaire ou le liquidateur peut décider de poursuivre le bail ou d’y mettre fin. Le bailleur peut également, dans certains cas prévus par la loi, demander sa résiliation. 

3. Les difficultés et recours possibles

Le bailleur doit être particulièrement vigilant au respect des délais et des formalités imposés par la procédure collective. Une déclaration de créance tardive ou incomplète peut entraîner la perte du droit d’être payé dans le cadre de la procédure.

En cas de contestation de la créance ou de son privilège, le juge-commissaire est compétent pour statuer. Sa décision peut, dans certaines conditions, faire l’objet d’un recours devant la cour d’appel (art. L. 624-2 et R. 624-8 du Code de commerce).

Par ailleurs, si le locataire ne règle pas les loyers nés après l’ouverture de la procédure collective, le bailleur peut, sous certaines conditions, demander la résiliation du bail commercial. La Cour de cassation rappelle que les loyers postérieurs doivent être réglés à leur échéance lorsqu’ils sont nécessaires au déroulement de la procédure ou à la poursuite de l’activité (Cass. com., 12 juin 2019, n° 18-13.769).

Compte tenu de la technicité des procédures collectives et des conséquences d’une erreur, il est recommandé au bailleur de se faire accompagner dès l’ouverture de la procédure afin de préserver efficacement ses droits.

En cas de difficulté liée au recouvrement de loyers impayés ou si votre locataire commercial fait l’objet d’une procédure collective, vous pouvez nous contacter utilement afin d’être accompagné dans vos démarches et de préserver vos droits.