Garantie des vices cachés : quels recours pour l’acquéreur ?

La garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil, protège l’acquéreur contre les défauts non apparents du bien vendu.

Le présent article vise à définir la notion de vice caché et à exposer les recours ouverts à l’acquéreur d’un bien affecté par un tel vice.

1. Comment qualifier un vice caché ?

Un défaut, pour être qualifié de vice caché, doit remplir les conditions exposées aux articles 1641 et 1642 du Code civil : 

• Un vice inhérent au bien : le vice doit affecter le bien immobilier objet de la vente.La jurisprudence a par exemple admis que l’absence de syndic ne constitue pas un vice inhérent au bien vendu. (Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 14-27.986 et 15-16.494) 
• Un vice rédhibitoire : le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer de manière significative cet usage, au point que l’acquéreur n’aurait pas acquis la chose ou en aurait offert un moindre prix.                                                                    
• Un vice antérieur à la vente : Le défaut doit exister au moment de la vente, même s’il ne se révèle que postérieurement à celle-ci. 
• Un vice caché :le vendeur n’est pas responsable des vices apparents, c’est-à-dire les vices qu’un acquéreur normalement diligent pouvait déceler. Ainsi, l’acheteur qui a pris connaissance, notamment lors des visites ou dans l’acte de vente, d’un défaut affectant le bien, ne peut se prévaloir de cette garantie. 

2. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés

L’article 1643 du Code civil autorise le vendeur à insérer dans l’acte de vente une clause, parfois dénommée « état du bien », qui prévoit que l’acheteur prendra le bien en l’état et ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés contre le vendeur. 

Toutefois, cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait légitimement l’existence du vice affectant le bien vendu. Elle est donc inopposable à l’acquéreur dès lors que celui-ci démontre que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente et l’a volontairement dissimulé.

Concernant le vendeur professionnel, la jurisprudence considère qu’il est présumé « connaître les vices de la chose » (Com. 19 mars 2013, n° 11-26.566), ainsi une clause d’exclusion stipulée dans un contrat de vente par un professionnel n’est pas opposable à l’acquéreur non professionnel.

3. Quels recours pour l’acquéreur d’un bien affecté d’un tel vice ?

En cas de découverte d’un vice caché, l’acquéreur peut choisir entre plusieurs actions :

• Action rédhibitoire : permet à l’acquéreur de rendre le bien et d’obtenir la restitution du prix payé. 
• Action estimatoire : permet à l’acquéreur de conserver le bien et d’obtenir la restitution d’une partie du prix.

Selon l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices du bien, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur. 

La jurisprudence a établi une présomption irréfragable de connaissance des vices cachés concernant les vendeurs professionnels (Com. 5 juill. 2023, n° 22-11.621). Ainsi, le vendeur professionnel sera toujours tenu d’indemniser les préjudices subis par l’acquéreur.  

Comme prévu par l’article 1648 du Code civil, l’acheteur doit respecter un délai pour introduire son action de 2 ans à compter de la découverte du vice. 

En complément, s’applique le délai butoir de vingt ans à compter de la vente du bien prévu à l’article 2232 du Code civil.

En cas de litige relatif à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier à Cannes – Le Cannet (06).