Bail commercial : Prescription et obligation de délivrance conforme – Agir face à un manquement du bailleur

Précisions importantes de la Cour de cassation : Civ 3^ème, 5 mars 2026, n°24-19.292

Conseils du Cabinet LAUGA, avocat spécialisé en droit immobilier au Cannet

1. Qu’est-ce que l’obligation de délivrance dans un contrat de bail ?

En matière de baux commerciaux, l’obligation de délivrance du bailleur est souvent perçue comme un acte ponctuel lié à la remise des clés.

En réalité, cette obligation est bien plus large et comporte plusieurs composants.

Le bailleur est ainsi tenu :

• De mettre à disposition du locataire les locaux objet du bail.

• De s’assurer de leur conformité à la destination contractuellement prévue. Par exemple, mettre à la disposition de son locataire les locaux adaptés à l’exercice de l’activité économique envisagée.

• De délivrer un local en bon état de réparations de toute espèce et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail, ce qui inclut notamment la réalisation des travaux nécessaires, notamment ceux liés à la sécurité et à la conformité du local.

Dans la décision ci-dessus, la Cour de cassation est venue préciser que cette obligation du bailleur a un caractère continu et qu’elle perdure tout au long du contrat.

Cette précision emporte des conséquences directes sur le régime de la prescription des actions que peut engager le locataire.

2. Prescription de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance : une action recevable tant que le manquement perdure

La Cour de cassation précise que « le locataire est recevable […] à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement [du bailleur] perdure ».

Concrètement, cela signifie qu’en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le juge ne peut pas déclarer l’action du locataire irrecevable et prescrite au seul motif que ce dernier n’aurait pas agi dans le délai de 5 ans suivant son entrée dans les lieux.

Si le manquement du bailleur perdure au moment où le locataire saisit le tribunal, l’action de ce dernier demeure recevable, et aucune prescription ne peut lui être opposée. 

3. Prescription de l’action en indemnisation : une réparation limitée aux cinq années antérieures à la demande en justice

Si l’action visant à obtenir l’exécution forcée de l’obligation de délivrance peut être exercée aussi longtemps que le manquement du bailleur perdure, la demande d’indemnisation obéit à un régime différent.

En effet, la Cour de cassation précise que l’action en réparation du préjudice causé par cette inexécution demeure soumise au délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du Code civil.

Le locataire peut donc solliciter l’indemnisation de son préjudice, mais uniquement pour les dommages subis au cours des cinq années ayant précédé l’introduction de son action en justice.

La Cour de cassation précise ainsi :

« Il en résulte que le locataire est recevable […] à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution [de l’obligation de délivrance] sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice »

En résumé, l’arrêt consacre ainsi un régime dissocié.

L’action en exécution forcée reste ouverte tant que le manquement perdure, tandis que l’action indemnitaire demeure enfermée dans la limite des cinq années précédant la saisine du juge.

Cette solution devrait être transposable aux baux d’habitation.

En cas de contentieux relatifs à l’exécution de votre bail, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier au Cannet (06110) et à Cannes.