Bail commercial : communication des justificatifs des charges et effets d’une régularisation hors délai – Cabinet Lauga, spécialiste en droit immobilier à Cannes – Le Cannet (06)

Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982 et n° 24-16.270

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 29 janvier 2026 deux arrêts publiés au Bulletin qui clarifient les obligations du bailleur en matière de justification des charges dans les baux commerciaux. 

Elles répondent à deux questions pratiques récurrentes : comment les justificatifs de charges doivent-ils être communiqués au locataire ? Et quelles sont les conséquences d’une régularisation annuelle hors délai ?

1. Les justificatifs doivent être adressés au locataire, et non simplement mis à sa disposition

Il était courant que les bailleurs se contentent de mettre les justificatifs de charges à disposition dans leurs locaux ou ceux de leur gestionnaire, laissant au preneur le soin de s’y déplacer pour les consulter. Cette pratique reposait sur une lecture de l’article R. 145-36 du Code de commerce, qui impose la communication des pièces justificatives à la demande du locataire, sans en préciser les modalités. 

Dans son arrêt n° 24-14.982, la Cour de cassation tranche clairement : le bailleur doit adresser effectivement les justificatifs au locataire qui en fait la demande.

Il ne peut pas se contenter de les tenir à sa disposition. 

Deux précisions importantes accompagnent cette solution :

• La communication reste conditionnée à une demande préalable du preneur : le bailleur n’est pas tenu de transmettre spontanément les justificatifs.
• Elle peut s’effectuer par voie dématérialisée

Une régularisation tardive des charges ne prive pas le bailleur de son droit au paiement

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article R. 145-36 du Code de commerce impose au bailleur de communiquer chaque année un état récapitulatif des charges incluant leur liquidation et leur régularisation, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou dans les trois mois de l’approbation des comptes de copropriété.

Certains preneurs soutenaient qu’une communication hors délai devait entraîner la restitution intégrale des provisions versées.

Dans son second arrêt n°24-16.270, la Cour de cassation rejette cette analyse. 

Le non-respect du délai n’oblige pas le bailleur à restituer les provisions, s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. 

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