Bail commercial : déplafonnement du loyer pour modification des facteurs locaux de commercialité – Brève synthèse du cabinet Lauga, avocats à Cannes/Le Cannet, et précisions apportées par une décision de la Cour de cassation en date du 18 septembre 2025 n°24-13.288

Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n°24-13.288

1. Le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

En matière de bail commercial, le principe est celui du plafonnement du loyer lors du renouvellement.

En application de l’article L.145-34 du Code de commerce, le loyer renouvelé est en principe limité à la variation de l’indice légal depuis la dernière fixation.

Ce mécanisme vise à encadrer l’évolution du loyer et à protéger le locataire contre des augmentations excessives.

Toutefois, ce principe connaît plusieurs exceptions, notamment en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité tels que définis à l’article R.145-6 du Code de commerce.

2. La notion de facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité correspondent à l’environnement économique et commercial dans lequel est situé le local.

Ils s’apprécient notamment au regard :

• de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue ;
• de la répartition des activités commerciales dans le secteur ;
• des moyens de transport ;
• de l’attractivité générale de la zone ;
• ou encore des flux de population et de clientèle.

En pratique, il peut s’agir par exemple d’une évolution démographique, de l’amélioration des accès routiers ou encore de la création de nouveaux pôles commerciaux.

Lorsque ces éléments évoluent de manière notable, ils peuvent justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

3. L’apport de la décision

La Cour de cassation a été amenée à préciser les conditions du déplafonnement fondé sur une modification des facteurs locaux de commercialité.

Dans l’espèce soumise à la Cour de cassation, une expertise avait relevé une évolution significative de l’environnement commercial, caractérisée notamment par :

• un développement démographique du secteur ;
• une hausse de la fréquentation touristique ;
• une amélioration des accès routiers ;
• une augmentation des flux de circulation.

Ces éléments étaient invoqués par le bailleur pour justifier un déplafonnement du loyer lors du renouvellement.

La locataire contestait cette analyse en soutenant que ces évolutions n’avaient eu aucune incidence concrète sur son activité commerciale.

La Cour de cassation rejette cette argumentation et valide le déplafonnement.

Elle affirme qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut justifier le déplafonnement dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée, sans qu’il soit nécessaire de démontrer un impact effectif sur le chiffre d’affaires.

Ainsi, il n’est plus exigé de prouver une amélioration effective des résultats du commerce.

Il suffit de démontrer que l’évolution du secteur est susceptible d’influencer favorablement l’activité du locataire.

Cette solution facilite donc le recours au déplafonnement et renforce l’importance de l’analyse de l’environnement commercial lors de chaque renouvellement de bail.

En cas d’un contentieux lié à l’exécution de votre bail commercial, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier à Cannes et au Cannet.