Bail commercial : aménagements et transformations réalisés par le locataire, qui les conserve en fin de bail ?

Lorsqu’un locataire réalise des travaux dans les locaux qu’il occupe, une question se pose au terme du bail : peut-il les reprendre ou le bailleur peut-il les conserver ? 

Le sort de ces aménagements dépend avant tout du contrat dont les stipulations priment. 

À défaut de clause, il convient alors de distinguer les éléments amovibles de ceux incorporés à l’immeuble.

1. Le bail d’abord : la clause d’accession

L’article 1103 du Code civil donne force de loi aux contrats. La pratique du bail commercial repose sur la clause d’accession : les embellissements, améliorations et aménagements réalisés par le preneur restent acquis au bailleur en fin de bail, sans indemnité.

Cette clause est valable, elle est souvent assortie d’une faculté pour le bailleur d’exiger à son choix la remise des lieux dans leur état initial aux frais du preneur.

Deux conséquences en découlent. Le locataire ne peut pas tout enlever et il ne peut pas non plus réclamer de contrepartie pour ce qu’il laisse. Le bailleur, peut soit conserver soit demander le retrait sans avoir à justifier son choix.

2. À défaut de clause : le régime légal de la restitution

Lorsque le bail est silencieux, on se tourne vers le droit commun.

Sans clause d’accession, le locataire ne peut pas décider seul de tout enlever. Il peut reprendre ce qui se démonte sans dégradation (mobilier, agencements amovibles, matériel d’exploitation, enseigne) à charge de réparer les traces de la dépose.

En revanche, ce qui est incorporé à l’immeuble (cloisons, sols, réseaux encastrés) ne peut être retiré sans l’accord du bailleur car sa dépose peut constituer une dégradation engageant la responsabilité du preneur.

En cas de difficulté ou de litige relatif à l’exécution ou à la fin d’un bail commercial, vous pouvez contacter utilement le Cabinet Lauga, avocat spécialiste en droit immobilier à Cannes – Le Cannet (06).