Le Projet de loi de finances pour 2026 marque un tournant décisif dans la fiscalité du patrimoine en France.
Au coeur du débat, la transformation de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ce dernier, souvent critiqué pour son assiette limitée au seul biens immobiliers fait l’objet d’une refonte majeure visant à en redéfinir la philosophie, élargir son périmètre et à le rendre plus cohérent avec les enjeux économiques actuels.
Retour sur une réforme qui pourrait modifier en profondeur la gestion patrimoniale de millions de Français.
I. De l’impôt sur la fortune immobilière à l’impôt sur la fortune improductive
L’IFI avait remplacé l’ISF en 2018, recentrant l’imposition sur les seuls actifs immobiliers. Cependant, « l’assiette de l’IFI apparaît aujourd’hui incohérente économiquement ».
Le Projet de loi de finances pour 2026 propose donc un changement de paradigme.
L’IFI deviendrait un « impôt sur la fortune improductive » selon les termes de
l’amendement n° 1-3379 déposé à l’Assemblée nationale.
L’objectif est de distinguer ce qui contribue à l’économie (investissements productifs) de ce qui constitue une détention passive de capital. L’assiette ne serait donc plus limitée à l’immobilier, mais élargie à d’autres formes de patrimoine jugées « improductives ».
L’amendement I-3379 modifie l’article 964 du Code Général des Impôts et redéfinit les catégories de biens taxables.
Seraient désormais taxés :
les immeubles non affectés à un usage productif (résidences secondaires,
logements vacants, terrains non exploités, etc.)
les liquidités importantes stagnantes sur les comptes bancaires
les contrats d’assurance-vie en fonds euros
les crypto-actifs
certains biens de luxe : voitures de collection, yachts, bijoux, œuvres d’art
(sous réserve des arbitrages finaux)
Cette extension bouleverse totalement la logique de l’IFI, qui ne portait auparavant que sur le foncier bâti.
PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2026 — (N° 1906), amendement N° I-3379
- Le passage d’un barème progressif à un taux unique
Autre innovation majeure, la suppression du barème progressif de l’IFI (jusqu’ici composé de tranches de 0,5 % à 1,5 %).
Il serait remplacé par un taux unique de 1 % appliqué à la fraction du patrimoine net taxable dépassant un seuil fixé dans l’amendement initial à 2 millions d’euros (susceptible d’être ajusté dans les débats parlementaires).
Cela permet de simplifier le calcul de l’impôt mais surtout une augmentation probable de l’imposition pour certains foyers, notamment ceux dont le patrimoine était jusqu’ici faiblement taxé sous les premières tranches.
L’unification du taux permet aussi de réduire les stratégies d’optimisation qui jouaient entre les seuils du barème progressif.
- Les impacts de cette réforme sur l’immobilier
L’immobilier productif serait favorisé car le projet de finances pour 2026 distingue clairement l’immobilier productif (logements locatifs, biens professionnels) de l’immobilier improductif (résidences secondaires, logements vacants).
Les biens immobiliers mis en location pourraient être exclus en tout ou partie de l’assiette afin d’encourager l’investissement locatif dans un contexte de pénurie de logements.
Ainsi, les détenteurs de terrains constructibles ou d’immeubles non loués pourraient être davantage imposés, ce qui s’inscrit dans la volonté générale de lutte contre la rétention foncière.
Par conséquent, on pourrait constater un « boom » potentiel des mises en location.
- Une réforme ambitieuse mais tout de même encore incertaine
Cet amendement du projet de loi de finances pour 2026 montre une intention politique forte, mais le texte final dépendra des votes en commission, puis en séance, ainsi que d’un éventuel examen par le Conseil constitutionnel.
De plus, la mutation de l’impôt sur la fortune immobilière suscite déjà de nombreux débats.
En effet, certains estiment que cette réforme engendrerait une plus grande équité entre les différentes formes de patrimoine et elle permettrait d’inciter ce patrimoine « inactif» dans l’économie réelle. Enfin, on constate la mise en place d’une taxation des très grands patrimoines financiers auparavant épargnés depuis la disparition de l’ISF.
En revanche, cette réforme se révèle assez complexe pour ce qui concerne l’évaluation de certains actifs (cryptomonnaie, œuvres d’art, yachts) et engendre un risque de fuite de capitaux. Enfin, cette nouvelle réforme entraine une certaine insécurité juridique au regard des contours de son assiette.
En conclusion, le Projet de loi de finances pour 2026 ne se contente pas d’ajuster l’IFI, il en propose une refonte conceptuelle profonde visant à taxer non plus seulement la pierre mais l’ensemble du capital considéré comme « improductif ».
S’il est adopté en l’état, ce nouvel impôt modifiera durablement les stratégies patrimoniales des ménages aisés et encouragera potentiellement la mise en location de nouveaux logements. Il redéfinira également l’équilibre entre immobilier, épargne et actifs de luxe.
Une chose est sûre, la réforme de l’IFI version 2026 sera l’une des plus structurantes depuis l’abandon de l’ISF. Le débat parlementaire s’annonce déterminant pour en fixer les contours définitifs.
